양육권 [정준호의 부동산과 사회경제]한강 변 따라 ‘기세등등’…아파트 가격 상승, 지속 가능할까

또또링2 0 0 03:54

양육권 최근 강남발 아파트 가격 상승이 한강 변을 따라 확산되고 있으며, 그 기세가 점차 다른 지역으로 번지고 있다. 단기적으로 이러한 움직임을 정확히 예측하기는 어렵다.
태엽이 풀린 시계도 하루에 두 번은 맞듯이, 일시 조정과 반등이 반복되는 시장 단면을 단기 예측으로 단정하기는 힘들다. 따라서 단기 등락의 의미를 부여하는 것도 중요하지만, 특정 지역으로의 자금 쏠림이 어떤 구조적 변화를 반영하는지를 차분히 들여다보는 일 또한 의미가 있을 것이다.
맥킨지 글로벌연구소(MGI)가 2025년 10월 발표한 최신 보고서 ‘불균형의 시대: 성장, 부, 부채의 미래’는 이와 관련해 시사하는 바가 큰 생각거리를 던져준다. 보고서에 따르면 2024년 기준 한국의 실물자산은 명목 국내총생산(GDP)의 8.9배에 달하며, 이 중 7배(약 80%) 정도가 부동산이다.
세계 평균은 실물자산 5.6배, 부동산 3.9배(약 70%) 수준으로, 한국의 부동산 비중은 매우 높다. 이는 생산력 성장보다 자산 가격이 과도하게 올랐음을 의미하며, 한국 경제가 부동산 의존도가 높고 부채 레버리지가 큰 구조임을 보여준다.
보고서는 이러한 불균형이 앞으로 어떤 경로를 밟을지를 네 가지 시나리오로 전망한다. 첫째, 장기 침체(secular stagnation) 시나리오로, 저성장·저물가·저금리·초과 저축이 지속되는 상태를 말한다. 실물 투자는 부진하지만, 부동산과 주식 등 자산 가격은 올라 부의 불평등이 심각해지고, 자산과 부채의 배수는 커져서 충격 발생 시 급락 위험이 뒤따른다.
이 시나리오는 글로벌 금융위기와 팬데믹 위기 사이의 시기를 떠올리게 한다. 둘째, 1970년대 오일 쇼크기를 연상시키는 인플레이션 지속 시나리오로, 명목 성장은 빠르지만 실질 성장은 둔화하고, 인플레이션이 부채와 자산의 실질 가치를 낮춘다. 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로 기능하지만, 실질 자산가치는 감소한다. 셋째, 대차대조표 조정(Balance sheet reset) 시나리오로, 자산 가격 급락과 부채축소가 동시에 일어나며, 단기적으로 경기 침체가 일어난다. 이 과정에서 소비와 투자가 위축되면서 일본의 1990년대 버블 붕괴 이후와 유사한 장기 침체로 이어질 수도 있다.
마지막으로, 생산성 가속 시나리오에서는 기술혁신과 투자 확대를 통해 실질 성장이 강화되고, 자산가치 상승이 생산성과 조화를 이룬다. 이 경우 자산 가격 상승은 ‘건전한 부의 축적’으로 이어진다. 이 시나리오는 1990년대 후반 미국의 IT 혁신 기반 신경제 시기와 맞닿아 있다. 최근 AI 기반 혁신이 다시 이렇게 갈 수 있을지도 초미의 관심사다.
이런 맥락에서 보면, 최근 한강 변 아파트 가격 급등은 단순한 투기적 행위로만 볼 것이 아니라 장기 침체의 그림자 속에서 자산의 희소성, 투자 불확실성, 그리고 안전자산 선호가 복합적으로 얽힌 결과가 아닐까. 저성장이 이어지고 실질금리가 낮게 유지되는 환경은 실물 투자 매력을 떨어뜨리고, 과잉 저축은 부동산으로 흘러든다. 지방의 인구 감소와 서울의 인프라 및 어메니티 개선은 소위 서울 강남권과 이와 연결된 특정 지역의 희소성을 높이는 요인으로 작용하며, 불확실한 경제 환경은 실물자산에 대한 선호를 더욱 강화한다.
이러한 현상은 노벨 경제학상 수상자인 장 티롤(Jean Tirole)이 제시한 ‘합리적 버블(rational bubble)’ 개념과도 맞닿아 있다. 실질금리가 낮고, 고수익 실물 투자 기회가 제한되고, 자산을 다음 세대나 보유자에게 이전할 수 있다는 기대가 있다면, 버블은 단순한 비이성적 투기가 아니라, 저축을 대체하는 가치 저장 수단으로 기능할 수 있다. 따라서 한강 변 아파트 가격 상승은 ‘비이성적 과열’만이 아니라, 장기 침체의 징후가 엿보이는 가운데 ‘합리적으로’ 형성된 자산 가격 조정의 결과로 볼 수도 있다.
문제는 이러한 상승 국면이 얼마나 지속될 수 있느냐다. 장기 침체의 그림자가 드리워진 환경에서 부동산이 단기적으로는 안전자산의 역할을 하더라도, 장기적으로는 생산성과의 괴리가 커질 위험이 있다. 그 결과 자산 가격이 유지되더라도 실질 자산가치는 줄어들 수 있다.
결국 생산성 향상을 통한 성장 회복만이 이러한 구조적 불균형을 바로잡을 수 있다. 생산성이 뒷받침되지 않는 자산 가격 상승은 불가피하게 인플레이션에 따른 실질 자산가치 축소나, 일본처럼 대차대조표 조정이라는 고통스러운 과정을 초래할 수 있기 때문이다.
토종 거포 허수봉 중심 ‘전력 탄탄’대한항공, 조토 감독 영입 ‘자신감’
2025~2026시즌 개막을 앞둔 V리그 남자부는 지난 시즌 트레블(컵대회 우승·정규리그 1위·챔프전 우승)을 달성한 현대캐피탈이 강력한 우승 후보로 지목된다.
필립 블랑 현대캐피탈 감독(사진)은 15일 서울 강남구 호텔리베라 청담에서 열린 프로배구 진에어 2025~2026시즌 V리그 남자부 미디어데이에서 “위(챔피언)에서 개막을 맞는 게 아래에서 시작하는 것보다 마음은 편하다. 각 팀 전력이 좋아진 만큼 방심 없이 시즌을 준비했다”고 말했다. 현대캐피탈은 토종 거포 허수봉에 절정의 기량을 뽐내는 검증된 외국인 선수 레오나르도 레이바 마르티네스 쌍포를 유지했다. 변화라면 트레이드를 통해 전광인을 보내고 신호진을 영입한 것, 아시아쿼터 선수를 덩신펑에서 바야르사이한으로 바꾼 것이다.
블랑 감독은 새 시즌 ‘우승 후보’를 꼽아달라는 질문에도 ‘현대캐피탈’이라고 답변하며 “계속 챔피언을 향해 나아간다는 마음으로 우리 팀에 투표했다”고 자신감을 표현했다. 최강 전력으로 평가받는 만큼 현대캐피탈은 이날 미디어데이에서 공공의 적으로 지목됐다. 다른 6개 팀 사령탑 중 4명이 가장 이기고 싶은 팀으로 현대캐피탈을 꼽았다.
지난 시즌 통합 5연패에 실패하면서 무관에 그친 대한항공은 현대캐피탈에 도전장을 내밀었다. 두 팀은 지난 시즌 챔피언결정전에서 맞붙었다. 대한항공은 새 시즌에도 현대캐피탈과 우승을 다툴 유력 1순위 후보다. 대한항공의 지휘봉을 새로 잡은 브라질 남자대표팀 사령탑 출신의 헤난 달 조토 감독도 본인의 팀을 우승 후보로 꼽으며 “선수들을 믿는다”고 했다. 헤난 감독의 대한항공은 V리그의 전초전인 여수·농협컵(컵대회)에서 우승하며 기분 좋게 출발했다. 대한항공은 베테랑 세터 듀오 한선수와 유광우의 경기 리드가 돋보이는 팀이다. 여기에 외국인 거포 카일 러셀, 일본인 아시아쿼터 리베로 이가 료헤이와 재계약하며 전력 안정을 꾀했다. 지난 시즌 정규리그 2위를 하고도 챔프전 진출에 실패했던 KB손해보험도 높은 곳을 바라본다. KB손해보험은 외국인 거포 안드레스 비예나, 아시아쿼터 모하메드 야쿱과 재계약했고, 자유계약선수(FA) 최대어였던 아웃사이드 히터 임성진을 영입하는 등 과감한 투자가 돋보인다.
레오나르도 아폰소 KB손해보험 감독은 “끝까지 포기하지 않겠다”는 출사표와 함께, 대한항공을 만나 패한 지난 ‘봄배구’를 떠올리며 “챔프전에서 만난다면 꼭 꺾고 싶다”고 강조했다.
V리그 남자부 경기는 20일 한국전력과 우리카드의 대결로 시작된다.

Comments

이전 다음 목록 답변 글쓰기

CS Center

02.3476.6887

월-금 : 9:30 ~ 18:00
토/일/공휴일 휴무
런치타임 : 12:30 ~ 13:30