신용카드박물관 [올앳부동산]“시흥 세입자는 왜 한 푼도 보호받지 못했나”…최우선변제 제도의 사각지대

또또링2 0 62 2025.10.13 13:10

신용카드박물관 A씨는 2021년 초 경기 시흥시 남부 거북섬동의 33㎡(10평) 남짓한 원룸에 전세보증금 8000만원을 내고 입주했다. 자신이 전세사기 피해자가 됐다는 걸 깨달은 시점은 3년 뒤인 2024년, 집 앞에 붙은 경매 개시 결정서를 보고나서다.
A씨는 부랴부랴 피해자 신청과 상담에 나섰지만, 보증금을 한 푼도 건질 수 없었다. 해당 지역에서 최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금 기준이 5000만원까지였기 때문이다. A씨에겐 집이 경매에 넘어가도 세입자가 최소한의 보증금을 받을 수 있도록 보장하는 장치인 ‘최우선변제 제도’가 무용지물이었던 셈이다.
A씨처럼 경제적으로 취약한 소액 임차인을 위한 최우선변제 제도에 대한 전면적 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 소액 임차인으로 인정되는 시점, 지역 등에 따라 적용 내용이 달라지는 복잡한 법 체계가 현실의 주거 상황과 어긋날 뿐 아니라 보호가 필요한 세입자를 되레 배제하고 있다는 이유에서다.
최우선변제 제도는 세입자가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고, 임대주택이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 얼마간의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 제도다. 세입자의 확정일자·전입일에 앞서 근저당권 등 담보물권이 설정됐더라도, 보증금 중 최소한은 무조건 받을 수 있도록 정해놓은 것이다.
현행법은 모든 세입자의 최우선변제권을 인정하진 않는다. 보증금이 많지 않은 세입자가 경제적으로 더 취약하다고 보고, 일정 금액 이하의 ‘소액 임차인’만 최우선변제 제도로 보호하고 있다.
문제는 소액 임차인으로 인정될 수 있는 보증금 기준이 시기와 지역 등에 따라 달라진다는 데 있다.
12일 한국도시연구소 계간지에 실린 논문 ‘소액임차인 최우선변제 제도의 문제점과 개선방안’을 보면, 소액 보증금 기준을 정하는 최우선변제 규정(주택임대차보호법 시행령)은 1984년 제정 이후 임대료 상승을 반영해 총 10차례 상향 조정됐다. 특히 2010년 이후에는 2010년, 2014년, 2016년, 2018년, 2023년 등 2~5년 주기로 다섯 차례 조정됐다. 서울 기준으로 2010년엔 보증금 7500만원까지 소액 임차인으로 인정됐다면 2018년에는 기준금액이 1억1000만원, 2023년에는 1억6500만원까지 올랐다.
예를 들어 2021년 서울에서 1억1000만원의 보증금으로 전세계약을 체결한 B씨의 경우 당시 기준으로 가장 최근 규정이었던 2018년 기준에 따라 소액 임차인 여부가 판단되는 걸까. 답은 ‘그렇지 않다’. 현행법상 세입자의 확정일자나 전입일과 무관하게 집주인이 해당 주택을 담보로 돈을 빌린 시점이 관련 규정을 적용하는 기준이 되기 때문이다. B씨가 살던 주택에 2017년 근저당권이 설정됐다고 가정하면 2016년 설정된 기준(1억원)이 적용돼 B씨는 소액 임차인으로 인정되지 않는다.
이처럼 세입자의 입주 시점과 무관한 ‘기준 시점’ 문제는 오랫동안 최우선변제 제도의 문제로 지적돼왔다. 이에 국정기획위원회가 지난 7월 소액 임차인 여부 판단 시점을 최초 근저당권 설정일이 아닌 임대차 계약일로 변경하는 것을 ‘신속추진 과제’로 제안해 제도 개선이 추진되고 있다. 국토교통부 관계자는 “현재 관련 법안이 발의돼 국회 통과를 기다리고 있다”고 말했다.
소액 임차인으로 인정받을 수 있는 보증금 수준은 지역에 따라서도 다르게 책정된다. 수요가 많은 대도시일수록 보증금이 비싸기 때문에 ‘소액 보증금’ 기준도 그만큼 높아지는 것이다. 이 때문에 현행 시행령은 전국을 4개 권역으로 나눠 소액 보증금 기준을 정하고 있다. 4개 권역은 ①서울특별시, ②과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 ③광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 ④그밖의 지역이다.
A씨가 사는 시흥시는 일단 과밀억제구역으로 분류돼 소액 임차인을 판단하는 보증금 기준이 서울 다음으로 높은 편이다. 과밀억제구역은 수도권정비계획법에 따른 지역 구분으로, 이미 인구와 산업이 지나치게 집중돼 있어 이를 유발하는 시설을 세우는 것이 제한된 곳을 말한다.
A씨 집주인은 2018년 8월 해당 주택을 담보로 대출을 받았고, 보증금 기준 상향은 한 달 뒤인 그해 9월에 이뤄졌다. 이에 A씨는 2016년 기준 과밀억제구역 소액 보증금 기준(8000만원)을 적용받아 기준 금액의 3분의 1(2700만원)을 최우선으로 변제받을 수 있을 것으로 보였다.
그런데 A씨는 보증금을 왜 한 푼도 받을 수 없게 된 걸까. 공교롭게도 A씨가 계약한 집은 시흥시 내에서도 반월특수지역 내에 있기 때문이다. 시흥·안산·화성시에 걸쳐 있는 이 특수지역은 개발 억제보다는 사업체 유치를 장려하기 위해 1994년부터 줄곧 과밀억제권역에서 제외돼 ‘성장관리권역’에 포함돼왔다. 과거와 달리 거북섬, 웨이브파크 등 복합도시가 들어서면서 현재는 상당 규모의 주거시설이 들어섰지만 법 체계가 이 변화를 담아내지 못한 것이다.
이런 이유로 A씨가 사는 집은 ‘그밖의 지역’으로 분류돼 2016년 기준 보증금이 5000만원 이하인 경우에만 임차인이 보호를 받을 수 있다. 한 끗 차이로 그가 사는 곳이 ‘과밀억제구역’에서 제외돼 사각지대에 방치된 것이다. 이는 시흥시만의 사례가 아니다. 남양주시 내에서도 차로 10분이면 오갈 수 있는 지역이 과밀억제권역과 성장관리지역으로 구분돼 있다. 인천광역시 역시 비슷한 상황이다.
이처럼 최우선변제 제도의 가장 큰 문제는 너무 복잡하다는 데 있다. 임차인이 자신이 최우선변제를 받을 수 있는지 여부를 판단하기 어려워 피해 구제를 제대로 받기 힘들다.
사각지대가 발생하기 쉽다는 점도 문제로 꼽힌다. 현재 법무부 산하 주택임대차위원회가 2~5년 주기로 일부 지역에서 급격히 오르는 전세가 등을 고려해 새 ‘소액 임차인’ 기준을 정하고 있는데 법령에는 이에 대한 근거나 기준이 없다. 특히 수도권정비계획법 등 주거나 임차인 보호와는 관련이 없는 법률을 기준으로 보증금 기준을 구분하는 것이 부적절하다는 지적이 나온다.
근본적으로 소액 임차인에게만 최우선변제권을 보장하는 체계를 바꾸어야 한다는 목소리가 나온다. 김기성 한국도시연구소 연구원은 “소액 임차인의 보증금만 보호하는 잔여적 체계가 아니라, 모든 임차인이 최소한의 보증금을 보장받을 수 있는 체계로 가야 한다”고 말했다.
중국의 희토류 수출 통제에 100% 추가 관세 예고로 맞불을 놓았던 도널드 트럼프 미국 대통령이 “미국은 중국을 해치려는 게 아니라 도우려는 것”이라며 유화적인 손길을 내밀었다. 그러나 중국은 오히려 압박의 수위를 높였다. 희토류와 리튬이온 배터리에 이어 인조 다이아몬드 수출통제도 시행하겠다고 밝힌 것이다.
트럼프 대통령은 12일(현지시간) 소셜미디어에 “중국에 대해 걱정 말라. 모두 다 잘 될 것”이라고 썼다. 이어 “매우 존경받는 시 주석이 잠시 안 좋은 순간을 겪었을 뿐”이라며 “그는 자기 나라가 불황에 빠지는 것을 원치 않고, 나 역시 마찬가지”라고 밝혔다.
트럼프 대통령은 이후 이스라엘로 가는 에어포스원에서도 취재진에게 “나는 우리가 중국과 잘할 수 있을 것이라고 생각한다”며 “나는 시 주석과 좋은 관계를 갖고 있다”고 말했다. 이어 “그는 매우 강인한 사람이고 똑똑한 사람이다. 중국의 훌륭한 지도자”라고 추켜세웠다.
특히 트럼프 대통령은 11월 1일부터 중국에 100% 추가 관세를 부과하겠다는 계획에 변함이 없느냐는 질문에 “지금은 그렇다”면서도 “다른 사람에겐 임박한 시점 같겠지만, 나에게 11월 1일은 아주 먼 미래와 같다”고 말해 관세 부과 시점 전까지 협상의 여지가 있음을 시사했다.
트럼프 대통령의 이 같은 발언은 중국 상무부가 “우리는 싸움을 바라지 않지만 그렇다고 두려워하지도 않는다”는 입장을 내놓은 지 하루도 안 돼 나온 것이다. 앞서 상무부는 “미국이 고집대로 한다면 중국 또한 단호한 상응조치를 취하겠다”고 경고한 바 있다. 이에 트럼프 대통령은 이달 말 경주에서 열리는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 계기로 시 주석과 만날 가능성을 열어두고 일단 중국과의 긴장 완화를 시도한 것으로 보인다.
이날 트럼프 대통령의 발언 후 미·중 무역갈등 재점화 가능성으로 패닉에 빠졌던 나스닥과 스탠더드앤드푸어스(S&P) 선물지수는 1% 이상 상승했다.
그러나 중국은 트럼프 대통령의 유화적인 손짓에 아랑곳하지 않고 오히려 새로운 카드를 꺼내 들었다. 홍콩 명보는 13일 중국이 희토류뿐 아니라 고급 리튬이온 배터리와 인조 다이아몬드 수출 통제도 다음 달 8일부터 시행할 예정이라고 보도했다. 그러면서 이는 중국이 트럼프 행정부의 고율 관세 부과에 맞서 준비해 온 “비장의 카드”라고 전했다.
블룸버그통신은 중국의 리튬이온 배터리 수출통제가 현실화하면 미국의 배터리 공급망에 중대한 영향을 미칠 것으로 전망했다. 또 러시아 스푸트니크통신은 전문가 견해를 인용해 중국이 인조 다이아몬드 주요 생산 및 공급국으로서의 지위를 활용해 미국의 컴퓨터 칩 공급망을 통제하려 한다고 분석했다. 인조다이아몬드는 가격이 저렴하면서도 발열 문제 해결에 탁월한 성능을 지녀 첨단 반도체 칩 제조는 물론 초강력 소재 연마·레이저용 광학기기 등에 사용된다.
중국은 이 같은 수출통제 조치가 미국이 중국에 기존에 부과한 55%의 고율 관세와 웨이퍼 제조 장비 수출금지 등에 대한 대응 차원이라고 밝히고 있다. APEC 정상회의를 앞두고 미국과의 협상 출발선 자체를 중국에 유리한 쪽으로 끌고 오려는 의도로 보인다. 더 나아가 장기적으로 중국도 미국처럼 글로벌 공급망에 미치는 영향력을 ‘무기화’하려는 것으로 해석된다.
미 싱크탱크 민주주의수호재단의 중국 담당 선임 연구원인 크레이그 싱글턴은 “관세 휴전이 공식적으로 종료되고, 상호확증파괴라는 새로운 역학 구도가 형성되고 있다”면서 “미·중은 통제할 수 없는 파장을 일으키지 않으면서 경제적 상호의존성을 어디까지 무기화할 수 있는지 계속해서 시험해 나갈 것”이라고 폴리티코에 말했다.
싱가포르 연합조보는 “미·중 모두 자신이 우위를 점하고 있다고 생각해 힘을 과시하는데 주저하지 않고 있지만, 양측 모두 너무 많은 자원을 소모해 게임이 매우 위험해졌다”면서 “이러한 맞대응이 계속 누적된다면 나중에 둘 다 물러서기 어려워질 것”이라고 우려했다.
문화체육관광부 산하 공공기관인 한국예술종합학교(한예종) 경비노동자들이 “휴일근무 수당 등을 체불당했다”며 노동청에 진정을 냈다. 노동청은 ‘한예종이 수당을 지급해야 한다’고 봤지만, 한예종 측은 “과거 노동청 행정지도 때문에 벌어진 일”이라며 체불임금이 없다고 맞서고 있다. 두 기관의 진실 공방에 노동자들은 결국 소송을 준비하고 있다.
13일 경향신문 취재를 종합하면, 이모씨(65)는 2021년 5월 서울 성북구 한예종 경비노동자(공무직근로자)로 취업했다. 이씨는 고용되면서 자신이 감시·단속적 근로자(감단직)라고 안내받았다. 현행 노동법상 주로 경비원이나 시설관리원 등 휴게·대기시간이 많은 직종에 적용되는 감단직은 다른 노동자와 달리 근로기준법상 보장되는 수당 등을 적용받지 못한다. 근로시간 기준 등에도 예외가 많아 악용 등 우려로 고용노동부 허가 없이는 감단직 채용이 불가하다.
이씨는 학교에 주휴수당 등을 받지 못하는 이유 등을 물을 때마다 “감단직이라 그렇다”는 답을 들었다고 했다. 이씨는 지난 7월 퇴직하면서 서울지방노동청 북부지청에 진정을 넣어 자신이 감단직인지 확인해달라고 요청했다. 그런데 지난달 12일 노동청은 이씨가 ‘감단직이 아니었다’고 밝혔다. 노동청이 이씨 진정을 조사하며 한예종이 감단직 고용 승인을 받지 않은 사실이 드러났기 때문이다.
용역업체에 경비를 맡겨온 한예종은 2018년 경비노동자들을 문체부 공무직근로자로 전환하며 직고용해 고용을 승계했다. 그런데 승계과정에서 고용 주체가 된 한예종은 감단직 고용 허가를 신청하지 않았다.
노동청은 이씨의 사건을 두고 “감단직 처우로 지급받지 못한 수당을 한예종이 지급할 의무가 있다”고 판단했다. 다만 “(한예종의) 고의성은 없어 형사처벌 대상은 아니다”라고도 덧붙였다. 노동청 판단으로 2018년 이후 이씨 등 한예종 경비노동자들이 받지 못한 휴일근로수당 등은 ‘체불 임금’이 된 셈이다.
한예종은 이런 노동부 결정을 수용하기 어렵다며 이씨에게 체불 수당을 지급하지 않고 있다. 한예종 관계자는 경향신문과 통화하면서 “고용 승계 당시 근로감독관이 유선으로 ‘감단직 고용도 포괄 승계돼 별도 허가가 필요없다’고 했다”며 당시 노동청 행정지도를 따른 것뿐이란 취지로 주장했다. 한예종 측은 당시 관련 서류도 작성해 기관장 직인까지 날인했지만, 노동청 행정지도로 제출하지 않았다고 주장했다. 이 관계자는 “내부적으로 대응 방안을 검토 중”이라며 “소송이 제기되면 법원 판단에 따를 것”이라고 덧붙였다.
노동청은 한예종 주장이 사실이 아니라고 했다. 서울지방노동청 북부지청 관계자는 “관례 등에 비춰 그렇게 했을 리가 없다”며 “담당 감독관도 유선 안내한 기억은 있다고 했지만 그렇게 말하지 않았을 것이라고 했다”고 말했다. 그러면서 “서면으로 안내할 사안이며 통화로 말할 일도 아니다”라고 덧붙였다.
노동자들은 결국 소송까지 준비하고 있다. 이씨를 포함한 한예종 노동자 17명은 구체적인 체불임금 총액을 산정하고 있다. 이들은 대략 1인당 2000만~3000만원 정도 수당을 받지 못했다고 주장하고 있다. 이들은 산정을 마치는 대로 노동부에 다시 진정하고, 체불임금을 받지 못하면 한예종을 상대로 소송을 낼 계획이다. 이씨는 “두 기관이 다투기보다 체불임금 문제부터 해결됐으면 좋겠다”고 말했다.

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